[Bien immobilier] Achat, valorisation et vente

[Jacques Leblond]

Voici la méthodologie pour gérer ses biens immobiliers dans GesFine.

Principe

• Le bien immobilier est géré comme un titre (un titre de propriété en l’occurrence)
• La valeur du bien est le produit du nombre de parts par la valeur d'un cours

Note : Cette solution permet de valoriser les biens immobiliers et d'en apprécier leur performance dans les modules dédiés aux titres.


Modalité de gestion

• Un titre ne doit supporter qu'un unique bien immobilier en même temps.
• Si l'on détient plusieurs biens en même temps, il est nécessaire de créer autant de titres que de biens.

Note : Un même titre peut cependant être utilisé pour l'achat et la vente successive de biens mais ce n'est pas recommandé.


Mise en oeuvre

Cas 1 : Exploitation des indices immobiliers comme Cours

• Les indices immobiliers représentent en général le prix moyen du m2. Vous pouvez notamment utiliser la source de données EffiCity pour récupérer le prix moyen du m2 dans votre ville.
  Si le prix du m2 est surestimé ou sous estimé pour votre bien, vous pouvez appliquer un ratio à l'importation des cours qualifiant l'écart du prix du m2 de votre bien avec l'écart du marché.

• Créer un titre correspondant au bien immobilier
  • Renseigner la source Efficity comme source de téléchargement des cours de clôture après l'avoir chargé dans GesFine
  • Renseigner le code de téléchargement correspondant à la fraction de l'url du site Efficity associé au lieu de votre bien immobilier
  • Appliquer un éventuel ratio à l'importation pour caractériser l'écart de valorisation de votre bien avec le prix du marché
• Création d'une opération d'achat de titres
  • Au cours d'achat correspondant à l'indice immobilier à la date d'achat
  • Au nombre de parts égale à : Montant d'achat (Hors frais) / Valeur de l'indice immobilier à la date d'achat
  • Au montant d'achat correspondant à la valeur du bien (frais inclus (agence, notaire) mais hors coût d'emprunt)
    Note : L'opération courante associée à cette opération d'achat pourra ventiler les frais sur des catégories dédiées.
• Lors de la cession du bien, réalisation d'une opération de vente
  • De la totalité du nombre de parts existant
  • Au cours de vente correspondant à l'indice immobilier à la date de vente
  • Du montant de la vente (frais éventuels déduits)

Cas 2 : Exploitation du cours comme valeur du bien

• Créer un titre correspondant au bien immobilier
• Création d'une opération d'achat de titres
  • Au cours d'achat égal au Montant d'achat (Hors frais)
  • Au nombre de parts égale à 1
  • Au montant d'achat correspondant à la valeur du bien (frais inclus (agence, notaire) mais hors coût d'emprunt)
    Note : L'opération courante associée à cette opération d'achat pourra ventiler les frais sur des catégories dédiées.
• En vie courante, ajout d'un nouveau cours de la valeur actualisée du bien
  La méthode d'actualisation du bien ainsi que sa périodicité est laissée à votre appréciation.
• Lors de la cession du bien, réalisation d'une opération de vente
  • Nombre de parts égale à 1
  • Au cours de vente égal à la dernière valorisation réalisée du bien
  • Du montant de la vente (frais éventuels déduits)